Ist eine jährliche Heizungswartung Pflicht?

Das Gesetz verlangt eine regelmäßige Wartung, nennt aber kein festes Intervall. Einmal im Jahr ist üblich, und viele Hersteller verlangen das für die Garantie.

Ist eine Heizungswartung für 400 Euro sinnvoll?

Das liegt über den üblichen Spannen, die für Gasheizungen bis 220 € und für Pellets bis 370 € reichen. Bei großen Anlagen oder zusätzlichem Aufwand kann es trotzdem passen. Fragen Sie nach, was enthalten ist.

Kann ich die Heizungswartung von der Steuer absetzen?

Ja. Handwerkerleistungen mindern nach § 35a EStG die Steuer um 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr. Für die Wartung liegt die Ersparnis bei etwa 25 bis 40 €. Klären Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.

Was zahlt der Mieter bei der Heizungswartung?

Prüfung, Einstellung und Reinigung sind nach § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung umlagefähig. Reparaturen und Ersatzteile trägt der Vermieter.

Muss eine Wärmepumpe gewartet werden?

Ja, auch dafür gilt die Wartungspflicht nach § 60. Sie kostet im Schnitt 140 € im Jahr. Dazu gehören Sichtprüfung, Druck, Luftfilter und Verschleißteile. In Gebäuden ab sechs Wohnungen kommt für neuere Anlagen eine Betriebsprüfung dazu.

Ersetzt der Schornsteinfeger die Wartung?

Nein. Er misst und überwacht nach der Immissionsschutzverordnung. Reinigung, Einstellung und Prüfung der Verschleißteile gehören zur Wartung.

Heizungswartung: Ist sie Pflicht und was kostet sie?

Eine gewartete Heizung fällt seltener aus und verbraucht weniger. Aber ist die Wartung Pflicht? Und was darf sie kosten?

Ist die Wartung Pflicht?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt in § 60, dass Heizungen regelmäßig durch Fachkundige gewartet werden. Ein festes Intervall nennt es nicht. Dazu kommen die Betreiberpflichten, die Anlage betriebsbereit zu halten und sachgerecht zu bedienen.

Üblich ist die jährliche Wartung, am besten vor der Heizperiode. Viele Hersteller machen sie zur Bedingung für die Garantie.

Davon zu trennen ist der Schornsteinfeger. Er prüft Öl- und Gasfeuerungen ab 4 kW in der Regel alle drei Jahre, bei Anlagen über zwölf Jahre alle zwei Jahre. Das ersetzt keine Wartung.

Wer	Was	Wie oft
Heizungsbauer	Wartung: reinigen, prüfen, einstellen	gesetzlich regelmäßig, üblich jährlich
Schornsteinfeger	Messung nach 1. BImSchV	bis zwölf Jahre alle drei Kalenderjahre, danach alle zwei
Schornsteinfeger, Anlage mit selbstkalibrierender Regelung	Messung nach 1. BImSchV	alle fünf Kalenderjahre

Was kostet eine Heizungswartung?

Für das Einfamilienhaus gelten diese Werte, Stand Mai 2026:

Heizung	Durchschnitt	Spanne
Gasheizung	130 €	80–220 €
Wärmepumpe	140 €	110–220 €
Ölheizung	160 €	120–260 €
Pelletheizung	215 €	110–370 €

Im Mehrfamilienhaus liegen die Kosten meist bei 150 bis 200 €. Der tatsächliche Preis hängt von Anlage, Zustand und Anfahrt ab. Ein Wartungsvertrag kann die Kosten senken.

Achten Sie darauf, was enthalten ist. Eine Wartung umfasst mehr als einen Blick auf den Brenner. Wenn etwas fehlt, ist ein günstiger Preis kein guter Preis. Was eine Handwerkerstunde allgemein kostet, steht im Ratgeber zum Stundensatz.

Rechenbeispiel Steuer

Eine Rechnung über 160 € enthält 120 € Arbeitskosten und 40 € Material. Nach § 35a EStG mindern 20 % der Arbeitskosten die Steuer, hier also 24 €. Die Wartung kostet Sie dann unter dem Strich 136 €. Dafür brauchen Sie eine Rechnung mit ausgewiesenem Lohn und eine Überweisung, Barzahlung zählt nicht. Der Mieter kann seinen Anteil aus der Nebenkostenabrechnung ebenfalls geltend machen, wenn die Arbeitskosten dort ausgewiesen sind.

Was dazugehört

Sichtprüfung und Dichtheitskontrolle
Reinigung von Brenner und Wärmetauscher
Prüfung von Sicherheitsventil, Ausdehnungsgefäß und Druck
Abgasmessung und Einstellung der Verbrennung
Funktionsprüfung und Protokoll

Die Wartung dauert meist etwa zwei Stunden.

Je nach Anlage kommen weitere Punkte dazu:

Anlage	Zusätzlich
Gas	Gasleitungen auf Dichtheit prüfen
Öl	Öltank prüfen und gegebenenfalls säubern
Pellets	Lager, Fördereinrichtung, Wärmetauscher, Schornstein
Wärmepumpe	Luftfilter reinigen oder tauschen, Druck kontrollieren

Lohnt sich ein Wartungsvertrag?

Mit einem Vertrag kommt der Betrieb von sich aus, und Sie müssen nicht an den Termin denken. Er kann die Kosten senken. Ob das bei Ihnen zutrifft, zeigt der Vergleich: Rechnen Sie den Jahrespreis gegen Einzelwartungen, und fragen Sie, was bei einer Störung gilt.

Achten Sie auf drei Fragen. Sind Ersatzteile enthalten? Läuft der Vertrag automatisch weiter, und wie lang ist die Kündigungsfrist? Bekommen Sie jedes Jahr ein Protokoll? Vermieter sollten darauf achten, dass der Vertrag Wartung und Reparatur getrennt ausweist.

Der beste Zeitpunkt für den Termin ist der Spätsommer oder frühe Herbst. Dann fällt ein Fehler auf, bevor die Heizung gebraucht wird, und bis zum 1. Oktober, dem spätesten Beginn der Heizperiode in Mietwohnungen, bleibt Zeit für eine Reparatur.

Typische Fehler

Warten, bis etwas ausfällt: Dann ist es meist der kälteste Tag. Vor der Heizperiode ist der bessere Zeitpunkt.
Kein Protokoll aufheben: Bei einem Garantiefall müssen Sie die Wartung nachweisen können.
Wartung mit Schornsteinfeger verwechseln: Beide Termine sind nötig.
Wärmepumpe vergessen: Es gibt keinen Brenner, gewartet werden muss sie trotzdem.
Wartung und Reparatur auf einer Summe abrechnen: Vermieter können dann schlecht trennen, was umlagefähig ist.

Zusätzliche Pflichten für größere Gebäude

Für Gebäude ab sechs Wohnungen gelten weitere Vorgaben: Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft werden. Wärmepumpen sind davon ausgenommen, für sie gilt eine eigene Prüfung spätestens zwei Jahre nach Einbau.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Anlage	Pflicht	Frist
Wasserheizung, eingebaut vor 01.10.2009	Prüfung und Optimierung	bis 30.09.2027
Wasserheizung, eingebaut nach 30.09.2009	Prüfung und Optimierung	innerhalb eines Jahres nach 15 Betriebsjahren
Wärmepumpe, eingebaut nach 31.12.2023	Betriebsprüfung	nach einer Heizperiode, spätestens nach zwei Jahren, ohne Fernkontrolle alle fünf Jahre wieder
Neue Heizung	Hydraulischer Abgleich	zur Inbetriebnahme

Geprüft werden unter anderem die Einstellung, die Umwälzpumpe, die Dämmung von Rohren und Maßnahmen zur Senkung der Vorlauftemperatur. Das Ergebnis muss schriftlich vorliegen und auf Verlangen dem Mieter gezeigt werden. Zeigt die Prüfung Bedarf, ist er innerhalb eines Jahres umzusetzen. Die Prüfung lässt sich mit der Wartung oder dem Termin des Schornsteinfegers verbinden.

Für Vermieter gilt: Nach § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung sind die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit samt Einstellung, die Reinigung der Anlage und die Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz umlagefähig. Reparaturen nicht. Auf unserer Rechnung trennen wir beides.

Wenn Sie ein Objekt verwalten, planen wir das mit Ihnen als Sammeltermin.

Wartung im Rhein-Main-Gebiet

Hartes Wasser ist hier ein eigenes Thema. In Kelsterbach liegt die Härte bei 19 °dH, in Teilen Rüsselsheims bei 25,3 °dH, in Mörfelden-Walldorf bei rund 13 °dH. Kalk setzt sich dort ab, wo Wasser heiß wird, also in Speichern und Wärmetauschern von Thermen, die Warmwasser bereiten. Wie stark, hängt von Ihrer Wasserhärte ab. Deshalb sehen wir uns bei der Wartung auch die Warmwasserseite an.

In Frankfurter Altbauten kommen Etagenheizungen dazu, bei denen Termine mit Mietern abgestimmt werden müssen. Für ganze Häuser bieten sich Sammeltermine an, gerade mit Blick auf die Frist im September 2027.

Mehr dazu auf der Seite zur Heizungswartung. Wir nennen Ihnen den Preis für Ihre Anlage vor dem Termin. Fällt uns etwas auf, sprechen wir es an und tauschen nichts ohne Ihr Okay.

Heizungswartung: Pflicht, Kosten und was dazugehört